Article à jour au 26 octobre 2026.
En bref
- Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est en principe obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots (Service-public.fr).
- Le diagnostic technique global (DTG) est, lui, facultatif pour une copropriété existante. S’il ne relève aucun besoin de travaux dans les 10 ans, la copropriété est dispensée de PPPT (Service-public.fr).
- Une fois le plan adopté, le fonds de travaux doit recevoir chaque année au moins 2,5 % du montant des travaux prévus, et jamais moins de 5 % du budget prévisionnel.
- En cas de vente, le plan (ou son projet) et le DTG s’il existe font partie des documents remis à l’acquéreur. Pour un acheteur, c’est le meilleur moyen d’anticiper les appels de fonds des 10 prochaines années.
Ravalement, toiture, cage d’escalier, isolation : dans les immeubles anciens du 10e et du 19e, les gros travaux de copropriété pèsent souvent autant dans une décision d’achat que le prix au mètre carré. Deux documents permettent désormais de les anticiper : le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic technique global. Voici ce qu’ils contiennent, qui doit les faire, et ce qu’ils changent pour un vendeur comme pour un acheteur.
PPPT et DTG : les différences en un coup d’œil
| Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) | Diagnostic technique global (DTG) | |
|---|---|---|
| À quoi ça sert | Programmer et chiffrer les travaux des 10 prochaines années | Faire un état des lieux technique complet de l’immeuble |
| Obligatoire ? | Oui, depuis 2025, pour les immeubles d’habitation de plus de 15 ans | Non pour une copropriété existante. Oui pour la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, ou à la demande du maire ou du préfet |
| Contenu | Liste des travaux, performance énergétique visée, coûts estimés et hiérarchisés, échéancier sur 10 ans | État des parties communes, conformité réglementaire, pistes d’amélioration de la gestion, DPE de l’immeuble, liste et coût des travaux sur 10 ans |
| Vote en assemblée générale | Choix du prestataire à la majorité simple. Adoption du plan à la majorité absolue de tous les copropriétaires | Décision de le faire réaliser à la majorité simple |
| Durée | Actualisé tous les 10 ans | Pas de durée de validité fixée |
| En cas de vente | Remis à l’acquéreur (plan adopté, ou projet s’il n’a pas été voté) | Remis à l’acquéreur s’il existe |
Le plan pluriannuel de travaux en détail
Quelles copropriétés sont concernées ?
Créé par la loi Climat et résilience de 2021, le projet de plan pluriannuel de travaux est entré en vigueur par étapes : en 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, en 2024 pour celles de 51 à 200 lots, puis le 1er janvier 2025 pour toutes les autres. Il concerne aujourd’hui tout immeuble à usage total ou partiel d’habitation dont la construction a été réceptionnée il y a plus de 15 ans (Service-public.fr). À Paris, cela vise la quasi-totalité des immeubles.
Que contient-il ?
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, et aux économies d’énergie.
- Une estimation de la performance énergétique que l’immeuble peut atteindre après travaux.
- Une estimation sommaire des coûts, avec un ordre de priorité.
- Un échéancier des travaux à mener sur 10 ans.
Il est établi par un professionnel qualifié (bureau d’études, architecte, thermicien), indépendant du syndic et des entreprises de travaux, à partir de l’analyse du bâti, du DPE de l’immeuble et, s’il existe, du DTG. Son prix se fixe sur devis et dépend surtout du nombre de lots, du nombre de bâtiments et de la complexité de l’immeuble.
Comment se passe le vote ?
- L’assemblée générale choisit le prestataire et les modalités, à la majorité simple.
- Le projet est présenté à l’assemblée suivante, qui l’adopte en tout ou partie à la majorité absolue de tous les copropriétaires. Il devient alors le plan pluriannuel de travaux (PPT).
- Chaque opération de travaux prévue doit ensuite être votée le moment venu, avec son financement.
Adopter le plan n’engage donc pas automatiquement les dépenses. Mais s’il n’est pas adopté, le syndic doit remettre la question à l’ordre du jour de chaque assemblée annuelle.
Que se passe-t-il si la copropriété n’en a pas ?
Il n’existe pas d’amende directe. En revanche, le maire, le préfet ou le président de l’intercommunalité peut demander le plan à tout moment. Si le syndic ne le transmet pas dans un délai d’un mois, l’administration peut le faire établir d’office, aux frais du syndicat des copropriétaires (Service-public.fr).
Le diagnostic technique global en détail
Le DTG est un état des lieux complet de l’immeuble, défini par l’article L731-1 du code de la construction et de l’habitation. Il comprend :
- l’analyse de l’état apparent des parties et équipements communs ;
- l’état technique de l’immeuble au regard des obligations légales ;
- les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ;
- le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ;
- la liste et le coût estimé des travaux nécessaires, notamment dans les 10 ans.
Il n’est pas obligatoire pour une copropriété existante, sauf demande du maire ou du préfet en cas de désordres. Il l’est en revanche lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, par exemple lors de la vente à la découpe d’un immeuble. Son coût est réparti entre les copropriétaires et n’est pas récupérable auprès des locataires (Service-public.fr).
Faut-il faire les deux ? Pas forcément. Le DTG peut servir de base au plan. Et s’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans, la copropriété est dispensée de plan pluriannuel. C’est rarement le cas dans un immeuble parisien ancien.
Le fonds de travaux : ce que le plan change concrètement
Toute copropriété d’habitation doit constituer un fonds de travaux à partir de 10 ans après la construction. Sa cotisation annuelle minimale dépend du plan (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) :
Exemple : un plan qui prévoit 400 000 € de travaux sur 10 ans impose au moins 10 000 € de cotisation par an au fonds de travaux, à répartir selon les tantièmes, si ce montant dépasse 5 % du budget prévisionnel.
Le DPE collectif, l’autre pièce du puzzle
Le DPE de l’immeuble entier est obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire est antérieur à 2013 : depuis 2024 au-delà de 200 lots, 2025 de 51 à 200 lots, et 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins (CPIM). Il sert de base au plan de travaux, et il est utile à chaque propriétaire : améliorer la classe énergétique de l’immeuble passe souvent par des travaux collectifs (isolation, chauffage, menuiseries des parties communes). C’est un enjeu direct pour les bailleurs, puisque les logements classés F ne pourront plus être loués à partir de 2028.
Vous vendez : ce qu’il faut préparer
1. Réunir les documents dès la mise en vente
2. Anticiper les travaux votés
3. Valoriser un immeuble bien géré
Vous achetez : les 5 points à vérifier
- Le plan existe-t-il, et a-t-il été adopté ? Un projet jamais voté, ou l’absence de plan dans un immeuble ancien, mérite une question au syndic.
- Combien de travaux sur 10 ans, et quand ? Calculez votre quote-part selon les tantièmes du lot : c’est un coût à ajouter au prix d’achat.
- Le fonds de travaux est-il alimenté ? Un fonds solide réduit les appels de fonds exceptionnels.
- Que disent les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ? Travaux votés, travaux reportés d’année en année, litiges : c’est là que se lisent les vrais sujets de l’immeuble.
- Quelle est la classe énergétique de l’immeuble et du logement ? Elle conditionne la possibilité de louer et la valeur de revente.
Nos agences analysent avec vous les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan de travaux avant toute offre. Consultez aussi notre annuaire des immeubles du secteur.
À suivre : le projet de loi Relance logement
Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, le projet de loi Relance logement prévoit notamment de faciliter le vote des travaux de rénovation énergétique en copropriété, avec une majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (Sénat, analyse juridique). Rien n’est encore définitif : nous mettrons cet article à jour à son adoption.
Questions fréquentes
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour une petite copropriété ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour toutes les copropriétés à usage d’habitation de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots. Il peut être évité seulement si un diagnostic technique global ne relève aucun besoin de travaux dans les 10 ans.
Quelle est la différence entre PPPT et PPT ?
Le PPPT est le projet de plan, préparé par un professionnel et présenté en assemblée générale. Une fois adopté à la majorité absolue des copropriétaires, il devient le plan pluriannuel de travaux (PPT).
Le diagnostic technique global est-il obligatoire ?
Non, pour une copropriété existante il est facultatif, sauf si le maire ou le préfet l’exige en raison de désordres. Il est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans.
Adopter le plan oblige-t-il à faire les travaux ?
Non, pas automatiquement. Chaque opération de travaux prévue doit être votée le moment venu en assemblée générale, avec son financement. En revanche, le plan adopté fixe le minimum de cotisation au fonds de travaux : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus par an.
Le plan de travaux doit-il être remis à l’acheteur ?
Oui. Lors de la vente d’un lot, le plan pluriannuel de travaux adopté, ou le projet s’il n’a pas été voté, fait partie des documents remis à l’acquéreur, tout comme le diagnostic technique global s’il existe.
Le vendeur récupère-t-il sa part du fonds de travaux ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux restent acquises à la copropriété et sont attachées au lot. Le vendeur ne les récupère pas, mais elles peuvent être prises en compte dans la négociation du prix.
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Sources
- Service-public.fr : plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété
- Service-public.fr : diagnostic technique global (DTG) de la copropriété
- Service-public.fr : vente d’un logement en copropriété
- Légifrance : article L731-1 du code de la construction et de l’habitation (DTG)
- Légifrance : article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (fonds de travaux)
- Légifrance : décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 (compétences pour établir le plan)
- ANIL : le diagnostic technique global
- CPIM : calendrier du DPE collectif
- Sénat : projet de loi Relance et décentralisation du logement
- Kohen Avocats : la réforme du vote des travaux en copropriété
Historique des mises à jour : 26/10/2026, première publication.
