Article à jour au 5 octobre 2026. Le projet de loi de finances est en cours d’examen : nous mettrons cet article à jour à chaque étape.
En bref
- L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l’amortissement du logement en location meublée non professionnelle (LMNP) : 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal (texte du projet de loi).
- L’amortissement qui dépasse ce plafond serait définitivement perdu : il ne pourrait plus être reporté sur les années suivantes, comme c’est le cas aujourd’hui.
- La mesure viserait aussi les logements déjà loués en meublé, à partir de 2027. Le micro-BIC n’est pas concerné.
- Rien n’est voté. Une mesure proche avait été rejetée l’an dernier. Le vote final est attendu d’ici décembre.
Après la réintégration des amortissements dans la plus-value en 2025 et la hausse des prélèvements sociaux en 2026, le LMNP est à nouveau dans le viseur du budget. Plusieurs propriétaires nous ont déjà demandé ce que cela change pour leur appartement. Voici ce que dit exactement le texte, ce qui reste incertain, et un exemple chiffré pour un deux-pièces parisien.
État du dossier au 5 octobre 2026
- ✓ FaitProjet de loi de finances déposé à l’Assemblée (1er octobre 2026)
- ⏳ À venirVote de la première partie (recettes) à l’Assemblée, prévu le 20 octobre
- ? En attenteVote de l’ensemble du texte, prévu le 17 novembre, puis Sénat
- ? En attenteAdoption définitive, délai constitutionnel au 10 décembre 2026
Ce que prévoit l’article 7 du projet de loi de finances 2027
Le gouvernement veut « poursuivre le rapprochement » entre location nue et location meublée et « encourager la location de longue durée » (exposé des motifs, article 7). Concrètement, le texte modifie l’article 39 C du code général des impôts sur trois points.
| Aujourd’hui | Projet de loi de finances 2027 | |
|---|---|---|
| Taux d’amortissement du logement | Libre, selon la durée d’usage de chaque composant (gros œuvre, toiture, installations…) | 2,5 % par an maximum (1,5 % pour un meublé de tourisme) |
| Montant annuel | Pas de plafond | 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus (5 000 € pour un meublé de tourisme) |
| Amortissement non utilisé | Reportable sans limite de durée | Perdu à partir des exercices clos en 2027 |
| Stock déjà reporté fin 2026 | Reportable sans limite | Utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice imposable chaque année |
Qui serait concerné ?
- Les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, y compris pour les logements déjà détenus : le texte ne prévoit pas d’exception pour les achats antérieurs.
- Pas le micro-BIC : l’abattement forfaitaire (50 % pour la location meublée classique, jusqu’à 77 700 € de recettes) n’est pas modifié par cet article.
- Pas les loueurs professionnels (LMP), au sens de l’article 155 du code général des impôts.
- Pas les résidences de services : résidences étudiantes et pour jeunes, résidences seniors, Ehpad et unités de soins de longue durée sont exclues.
Le texte vise l’amortissement « des locaux », c’est-à-dire du logement. Le mobilier ne semble pas concerné, mais ce point devra être confirmé par les débats ou par l’administration fiscale.
Combien cela doit rapporter
Le gouvernement attend environ 200 millions d’euros par an de cette mesure, qui toucherait près de 1,37 million de loueurs (MoneyVox). Elle reprend une recommandation du rapport du député Charles de Courson de juillet 2026 sur les dépenses fiscales (CPIM).
Un LMNP déjà raboté depuis deux ans
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (loi de finances pour 2025).
- La loi Le Meur réduit l’abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de recettes.
- Les revenus de location meublée passent de 17,2 % à 18,6 % de prélèvements sociaux, alors que la location nue reste à 17,2 % (Mon LMNP).
- La loi de finances pour 2026 crée un amortissement pour la location nue : de 3 à 5,5 % du prix d’acquisition, dans la limite de 12 000 € par an et par foyer, sous condition notamment de loyer abordable.
- Le projet de loi de finances plafonne l’amortissement en LMNP à 2,5 % et 7 000 € par an, et supprime le report de l’amortissement non utilisé.
La logique du gouvernement est explicite : rendre la location nue de longue durée, via le dispositif Jeanbrun, plus attractive que le meublé.
Exemple : un deux-pièces dans le 10e arrondissement
Exemple simplifié et illustratif. Chaque situation demande un calcul par votre expert-comptable.
Hypothèses : un deux-pièces de 40 m² acheté 400 000 € frais inclus, sans crédit. On retient 20 % pour le terrain, qui ne s’amortit pas, soit 320 000 € amortissables. Le loyer meublé, encadré, est de 1 300 € par mois hors charges, soit 15 600 € par an. Les charges déductibles s’élèvent à 4 000 € par an. Le mobilier est amorti 1 000 € par an. Le propriétaire est dans la tranche à 30 %.
| Aujourd’hui | Avec le projet de loi de finances 2027 | |
|---|---|---|
| Résultat avant amortissements | 11 600 € | 11 600 € |
| Amortissement du logement | 9 600 € (environ 3 % par an) | 7 000 € (plafond) |
| Amortissement du mobilier | 1 000 € | 1 000 € |
| Revenu imposable | 1 000 € | 3 600 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (30 % + 18,6 %) | ≈ 490 € | ≈ 1 750 € |
| Amortissement perdu chaque année | 0 € | 2 600 € |
Ce qu’il faut retenir :
- Pour un seul logement, la hausse est réelle mais limitée. Le LMNP au réel reste plus avantageux que le micro-BIC et, souvent, que la location nue.
- Pour plusieurs logements, le plafond de 7 000 € par foyer change tout : c’est là que la mesure frappe le plus fort.
- Avec un crédit, les intérêts réduisent déjà le résultat. L’impact vient alors surtout de la perte de l’amortissement non utilisé, qui ne pourra plus servir plus tard, par exemple une fois le prêt remboursé.
- À la revente, il y a un effet inverse : moins d’amortissement déduit, c’est moins d’amortissement réintégré dans la plus-value.
Propriétaire en LMNP à Paris : que faire d’ici la fin de l’année ?
1. Ne rien précipiter
2. Faire le point avec votre expert-comptable
3. Comparer réel, micro-BIC et location nue
4. Ne pas se tourner vers la location touristique
5. Revoir sa stratégie de sortie
Pour aller plus loin, relisez notre article LMNP à Paris en 2026 : toujours une bonne idée ?, ou confiez votre bien à notre service location et gestion.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il supprimé en 2027 ?
Non. Le projet de loi de finances 2027 ne supprime pas le statut. Il plafonne l’amortissement du logement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et supprime le report de l’amortissement non utilisé. Le texte n’est pas encore voté.
Mon appartement déjà loué en meublé est-il concerné ?
Oui, si vous êtes au régime réel : le projet ne prévoit pas d’exception pour les biens achetés avant 2027. Les amortissements déjà reportés fin 2026 resteraient utilisables jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice imposable chaque année.
Le micro-BIC change-t-il ?
Non, l’article 7 ne modifie pas le micro-BIC. L’abattement reste de 50 % pour la location meublée classique, jusqu’à 77 700 € de recettes par an.
Le plafond de 7 000 € s’applique-t-il par logement ?
Non, par foyer fiscal et par an, tous logements meublés confondus. C’est ce qui pénalise le plus les propriétaires de plusieurs biens.
Quand la mesure s’appliquerait-elle ?
Aux exercices clos à partir de 2027, c’est-à-dire aux revenus de 2027 déclarés en 2028, si le texte est adopté en l’état.
Faut-il passer en location nue ?
Pas systématiquement. Pour un seul logement, le meublé au réel reste souvent plus avantageux, même avec le plafond. La comparaison dépend de votre tranche d’imposition, de vos charges, de votre crédit et de vos amortissements déjà reportés.
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Sources
- Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210 (article 7 et exposé des motifs)
- Legifiscal : PLF 2027, l’amortissement en LMNP plafonné
- Meilleurtaux : plafonds d’amortissement envisagés dès 2027
- MoneyVox : l’avantage fiscal que le gouvernement veut raboter
- Boursorama : les avantages fiscaux de la location meublée dans le viseur
- CPIM : le rapport Courson et l’amortissement LMNP
- JeDéclareMonMeublé : LMNP 2027, ce que prévoit le PLF
- Mon LMNP : prélèvements sociaux à 18,6 %
- JeDéclareMonMeublé : abattements et plafonds du micro-BIC
- NosParlementaires : calendrier du budget 2027
Historique des mises à jour : 05/10/2026, première publication.
