Article à jour au 26 septembre 2026. Nous le mettrons à jour après le vote du Sénat et à la publication de la loi.
En bref
- L’encadrement des loyers à Paris est une expérimentation qui prend fin le 24 novembre 2026, sauf nouvelle loi (DRIHL).
- Le gouvernement s’est engagé à le prolonger de deux ans. Le texte est examiné au Sénat à partir du 21 octobre 2026 (franceinfo). À ce jour, rien n’est voté.
- Même si l’encadrement s’arrêtait, les loyers ne deviendraient pas libres : à la relocation, le loyer reste bloqué au niveau du précédent locataire au moins jusqu’au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644).
- Pour un propriétaire, attendre la fin du dispositif pour relouer plus cher est un pari risqué. Pour un locataire, le loyer d’un bail en cours ne bougera pas.
Depuis la rentrée, c’est la question que nos propriétaires nous posent le plus souvent en agence : « Frédéric, l’encadrement s’arrête en novembre, qu’est-ce que je fais ? » Nos locataires, eux, se demandent si leur loyer va augmenter. Voici une réponse factuelle : ce qui est acté, ce qui ne l’est pas, les trois scénarios possibles et les options concrètes, d’abord pour les bailleurs, puis pour les locataires.
État du dossier au 26 septembre 2026
- ✓ FaitL’Assemblée nationale a voté la pérennisation (décembre 2025)
- ✓ FaitLe gouvernement accepte une prolongation de deux ans (juin 2026)
- ⏳ À venirExamen au Sénat à partir du 21 octobre 2026
- ? En attenteVote définitif et publication de la loi avant le 24 novembre
L’encadrement des loyers à Paris en quelques dates
Le dispositif actuel repose sur l’article 140 de la loi Élan du 23 novembre 2018. Jusqu’au 24 novembre 2026, il reste pleinement en vigueur. L’arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003 fixe les loyers de référence de 2026 pour les 80 quartiers parisiens, regroupés en 14 secteurs.
- Premier encadrement des loyers à Paris, issu de la loi Alur.
- Annulation par la justice administrative : le dispositif devait couvrir toute l’agglomération, pas seulement Paris.
- Retour de l’encadrement à Paris, à titre expérimental, avec la loi Élan.
- La loi 3DS prolonge l’expérimentation de trois ans, jusqu’en novembre 2026.
- L’Assemblée nationale adopte la proposition de loi Echaniz, qui pérennise le dispositif, par 105 voix contre 56 (LCP).
- Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, se dit sceptique mais promet une décision avant l’été (réponse au Sénat).
- Remise du rapport d’évaluation des économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle.
- Le gouvernement accepte une prolongation de deux ans, limitée aux villes déjà concernées (LocService).
- Le décret n° 2026-644 prolonge le blocage des loyers à la relocation jusqu’au 31 juillet 2027 (Légifrance).
- Début de l’examen du texte de prolongation au Sénat.
- Fin de l’expérimentation, sauf publication d’une nouvelle loi d’ici là.
Les trois scénarios possibles
1. Prolongation de deux ans
Porté par : le gouvernement, avec la proposition de loi Echaniz amendée.
Pour vous : rien ne change jusqu’en 2028. Mêmes plafonds, même complément de loyer, mêmes sanctions. Les règles sur le complément de loyer pourraient être durcies pendant les débats.
2. Pérennisation
Porté par : la gauche parlementaire, une cinquantaine de maires dont celui de Paris, la Fondation pour le logement.
Pour vous : l’encadrement devient une règle durable, probablement avec des contrôles renforcés. Le Sénat y est peu favorable.
3. Fin le 24 novembre
Porté par : les organisations de propriétaires et de professionnels (UNPI, UNIS, SNPI), une partie des sénateurs de droite.
Pour vous : le plafond par quartier disparaît pour les nouveaux baux, mais le blocage du loyer à la relocation continue de s’appliquer (voir ci-dessous).
Un cas particulier à surveiller : si la loi de prolongation était publiée après le 24 novembre, la situation des baux signés entre-temps serait incertaine. Nous mettrons cet article à jour dès que le calendrier sera connu.
Ce qui ne change pas, quel que soit le scénario
C’est le point le plus souvent oublié : la fin de l’encadrement ne rendrait pas les loyers libres à Paris.
Le loyer reste bloqué à la relocation jusqu’au 31 juillet 2027 au moins
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 prolonge ce blocage, qui existe depuis 2012, pour les baux signés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 dans les zones tendues, dont Paris. Il s’applique aux locations nues, meublées et aux baux mobilité. La règle : le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, éventuellement révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) (analyse de l’ANIL, Service-public.fr).
Il existe trois exceptions :
- Loyer manifestement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage.
- Travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié d’une année de loyer : la hausse annuelle est limitée à 15 % du coût TTC des travaux.
- Cas où le blocage ne s’applique pas : première location, logement vacant depuis plus de 18 mois, ou travaux d’un montant au moins égal à une année de loyer réalisés dans les six derniers mois.
Les logements classés F et G ne peuvent pas être augmentés
Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), toute hausse est interdite, que ce soit à la relocation, au renouvellement ou par la révision annuelle. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire. Ce sera le cas des logements classés F à partir du 1er janvier 2028 (Service-public.fr).
Les baux en cours conservent leur loyer
La fin du dispositif ne permet pas d’augmenter le loyer d’un locataire en place. Seule la révision annuelle selon l’IRL reste possible, si le bail la prévoit. Au renouvellement, une hausse suppose de prouver que le loyer est manifestement sous-évalué, selon une procédure encadrée (analyse juridique).
Le locataire dispose de trois ans pour agir
Toute action née d’un bail d’habitation se prescrit par trois ans, à compter du jour où l’on a connu, ou aurait dû connaître, les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un locataire dont le loyer dépasse le plafond peut donc, dans ce délai, demander la baisse de son loyer et le remboursement des sommes payées en trop. Pour un bail signé pendant l’encadrement, ce délai continue de courir après le 24 novembre 2026 (analyse juridique).
Ce que dit le rapport d’évaluation Fack-Chapelle
Commandé par le gouvernement et remis le 22 mai 2026, le rapport des économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle doit éclairer la décision (synthèse, Batiactu, Institut des politiques publiques).
- L’effet sur les loyers augmente avec le temps.
- Les principaux bénéficiaires sont les ménages aux revenus les plus élevés. Environ deux tiers du coût reposent sur les propriétaires et un tiers sur l’État, sous forme de recettes fiscales en moins.
- L’effet sur l’offre de logements à louer n’est pas démontré.
- Le rapport recommande de pérenniser le dispositif en l’appliquant mieux : encadrer davantage le complément de loyer, rendre obligatoire l’affichage du loyer de référence, doubler les amendes.
Chaque camp y trouve des arguments. En pratique, le durcissement des contrôles sur le complément de loyer est la piste qui rassemble le plus largement.
Propriétaire à Paris : vos options d’ici la fin 2026
Option 1 : relouer dès maintenant, au plafond
Option 2 : attendre la fin du dispositif pour relouer plus cher
Option 3 : justifier un complément de loyer
Option 4 : faire des travaux
Option 5 : changer de type de location
Option 6 : vendre
Vous pouvez aussi vous appuyer sur notre service location et gestion, ou nous confier la gestion de votre bien : nous suivons pour vous l’évolution des règles, le loyer applicable et la conformité du bail.
Locataires : ce qu’il faut retenir
- Jusqu’au 24 novembre 2026, tout nouveau bail doit respecter le loyer de référence majoré, que vous pouvez vérifier sur le simulateur de la DRIHL.
- Votre loyer en cours ne peut pas augmenter à cause de la fin du dispositif, en dehors de la révision annuelle selon l’IRL.
- Un trop-perçu se réclame dans un délai de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un complément de loyer se conteste dans les trois mois suivant la signature, devant la commission départementale de conciliation.
- Un dépassement se signale à la Ville de Paris, sur la plateforme de signalement (informations sur paris.fr).
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Questions fréquentes
L’encadrement des loyers s’arrête-t-il à Paris le 24 novembre 2026 ?
C’est la date prévue par la loi pour la fin de l’expérimentation. Le gouvernement soutient une prolongation de deux ans, examinée au Sénat à partir du 21 octobre 2026. Tant qu’aucune loi n’est publiée, la date du 24 novembre reste valable.
Mon propriétaire pourra-t-il augmenter mon loyer en décembre 2026 ?
Non, pas pour un bail en cours. Seule la révision annuelle selon l’IRL est possible, si le bail la prévoit. Pour un logement classé F ou G, même cette révision est interdite.
Si l’encadrement s’arrête, pourrai-je fixer librement le loyer à la relocation ?
Non, dans la plupart des cas. Le décret n° 2026-644 limite le nouveau loyer à celui du locataire précédent jusqu’au 31 juillet 2027, sauf exceptions (première location, vacance de plus de 18 mois, travaux importants, loyer manifestement sous-évalué).
Le complément de loyer existe-t-il encore ?
Oui, tant que l’encadrement s’applique, à condition qu’il soit prévu dans le bail et justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Il est interdit pour les logements présentant certains défauts, dont un DPE F ou G.
Quelles sont les sanctions en cas de loyer supérieur au plafond ?
Le propriétaire doit mettre le bail en conformité et rembourser les sommes perçues en trop. Il s’expose aussi à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
L’encadrement s’applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. Les meublés ont leurs propres loyers de référence, plus élevés que ceux des locations vides. Le bail mobilité est aussi concerné.
Propriétaire ou locataire à Paris, besoin d’un avis sur votre situation ?
Chaque cas est différent : quartier, surface, classe DPE, date du bail, travaux envisagés. Nos agences du 10e (Saint-Martin et Saint-Denis), notre agence du 19e (Laumière) et notre service location et gestion vérifient avec vous le loyer applicable et vos options. Contactez-nous →
Sources
- DRIHL : le dispositif d’encadrement des loyers à Paris
- DRIHL : simulateur des loyers de référence à Paris
- Légifrance : loi Élan du 23 novembre 2018
- Légifrance : décret n° 2017-1198 modifié, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027
- Légifrance : article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (prescription de trois ans)
- ANIL : encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues
- Service-public.fr : l’encadrement des loyers en zone tendue
- Service-public.fr : logement décent et performance énergétique
- Sénat : réponse du ministre du Logement sur l’avenir du dispositif (avril 2026)
- Sénat : proposition de loi visant à pérenniser, généraliser et améliorer l’encadrement des loyers
- LCP : l’Assemblée vote la pérennisation (décembre 2025)
- Franceinfo : examen au Sénat à partir du 21 octobre (septembre 2026)
- LocService : les scénarios après novembre 2026
- Politique du logement : synthèse du rapport Fack-Chapelle
- Institut des politiques publiques : effets redistributifs et économiques de l’encadrement
- Kohen Avocats : baux en cours et échéance de novembre 2026
- Notaires de Paris : location meublée touristique, nouvelles règles
- Ville de Paris : l’encadrement des loyers
Historique des mises à jour : 26/09/2026, première publication ; précisions sur le délai de trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).
